הסיבות לעליית מחירי הדיור

כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות בארץ ביעילות, צריך להבין קודם מדוע מחירי הדירות בארץ גבוהים? הדף הזה יהווה אוסף של מידע. הוא יבנה מתוך מידע הקיים באינטרנט, ונבנה על ידי הציבור. בהמשך יש לשאוף לסמך את הכל במידע אמין, כדי שנוכל לקבל החלטות מהימנות. אנא הוסיפו יחוסים מהימנים עד כמה שניתן.

ראו גם עליית מחירי המחיה בישראל

אם יש לכם ביקרות או שאתם רוצים להוסיף משהו חריג, מומלץ לדון על כך קודם בדף השיחה.

תוכן עניינים 1 נתונים על עליית המחיר 2 סיבות דמוגרפיות 2.1 גידול אוכלוסיה 2.2 יחס זרם מאגר ומעברי פאזה 2.3 עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות 3 בעיות הקשורות בתחבורה ובתכנון עירוני 3.1 העדר תחבורה ציבורית טובה 3.2 צפיפות ובנייה לגובה 3.3 פרבור 3.4 הפרדת שימושי קרקע 3.5 בזבוז שטח לטובת מכוניות 3.6 צפיפות בנייה נמוכה מידי ושטחים פתוחים 3.7 תכנון מוטה רכב פרטי 4 בעיות הקשורות לאופי התנהלות מוסדות הבנייה בישראל 4.1 מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית 4.2 יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון 4.3 מונופול של המדינה על הקרקע 4.4 בעיות בירוקרטיות 4.5 מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל 5 דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות 5.1 חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים 5.2 ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים) 5.3 ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים) 5.4 מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה 5.5 גידול באי השוויון הכלכלי 5.6 משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים 5.7 מיסוי 5.7.1 ביקורת 5.8 מסחור בעובדים זרים 6 סיבות כלל עולמיות 6.1 התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה 6.2 כסף חם עולמי 7 סיבות מוניטריות 8 מקורות 9 קישורים חיצוניים 9.1 מחקרים 9.2 כתבות

נתונים על עליית המחיר

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [1]

סיבות דמוגרפיות

גידול אוכלוסיה

25px ערך מורחב - גידול אוכלוסיית ישראל

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש גידול מתמיד באוכלוסיה. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.

גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה בהמשך), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה בין חצי לשני שליש מעלות הדירה. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

יחס זרם מאגר ומעברי פאזה

25px ערך מורחב - תריסר נקודות מינוף

אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים שינוי פאזה , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש מעבר סף.

כך לדוגמה קל לתת דוגמה ממשק המים בישראל. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתחוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [2]

בעיות הקשורות בתחבורה ובתכנון עירוני

העדר תחבורה ציבורית טובה

כשאתם הולכים לסופר לקנות אפרסמון והוא עולה 12 שקל – אתם קונים במקום אפרסמון קלמנטינה ב 4 שקלים. מה לגבי דירה? אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה או בלוד^[1]

מה פתאום נהריה, נהריה זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון, והנסיעה עולה כשמונים שקל. אבל תתארו לעצכם אוטופיה: תארו לעצכם שנסיעה מנהריה לתל אביב היתה נמשכת חצי שעה. חצי שעה. האם אז הייתם שוקלים לגור בנהריה? בטח, הלא רק כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה. הלא המרחק בין נהריה לתל אביב הוא בסך הכל 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה. בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק.

אם נחשב את סך הנסיעה הכולל, מדלת לדלת, זמני הנסיעה ארוכים יותר, עדיין ניתן לייעל את התחבורה הציבורית מאד. לדוגמה את זמני הנסיעה מפתח תקווה או מלוד אל תל אביב.

תשתיות הרכבת בשיראל מפגרות והתפקוד שלה לקוי. לדוגמה יש רק שני קווי מסילה בין תל אביב לחיפה, ואין קו רכבת לירושלים. תחנות הרכבת נמצאות בדרך כלל בשולי העיר וקשה להגיע אליהם בתחבורה ציבורית. כך תחנת הרכבת היחידה של ראש העין נמצאת מחוץ לאיזורי התעשייה באיזור ומחוץ לעיר, ואי אפשר להגיע אליה ברגל או אפילו באופניים. אין תאום בין הרכבת לבין האוטובוסים, כך שנסיעה מתל אביב לראש העין שיכולה לקחת במכונית חצי שעה, עלולה לקחת ברכבת+אוטובוס כשעה וחצי עד שעתיים.

בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר תחבורת מעברים, קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה בממוצע. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ 3,000 ש"ח על תחבורה ותקשורת - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר.[3] דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאיזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו פרבור (ראו בהמשך).

מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [4] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.

צפיפות ובנייה לגובה

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות בניה של מגדלים גבוהים. מעל גובה מסויים - מעל 6-8 קומות , מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. לדוגמה יש צורך בהרבה יותר בטון ופלדה כדי להקים מגדל גבוה יותר. יש צורך במעליות, ציוד כיבוי אש, ציוד מים, מערכות מיזוג אוויר מתקדמות יותר וכו'.

בניה זו יקרה יותר לא רק בהיבט של הקמה, אלא גם בהיבט של תחזוקה. לכן בניינים גבוהים מתאימים למאיון העליון או שהם הופכים לסלאמס. מסיבות אלה התנגד הצוות של תוכנית ישראל 2020 לבנייה מעל 10 קומות. הצוות המקצועי של התוכנית היו מתכנני ערים ואדריכלים ברשותו של אדם מזור.

גורמים בזרם עירוניות מתחדשת כמו יואב לרמן ופרוספור יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [5]

פרבור

25px ערך מורחב - פרבור בישראל

מגמות הפרבור, שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.

הפרדת שימושי קרקע

הפרדת שימושי קרקע - הפרדה לאיזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באיזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה איזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה ותלות ברכב פרטי - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות. [6]

עירובי שימושי קרקע היה יכול להקטין הן את הוצאות התחבורה, הן את בזבוז השטח לטובת מכוניות והן לתרום להקטנת הביקוש לדיור - לדוגמה משרד שממוקם בתוך הבית או בבנין או בבנין סמוך - מאפשר לנצל חללים עירוניים בלתי מנוצלים כמו דירות מרתף, וכן להשתמש במשרדים ובמבנים קטנים יותר ולחסוך שימושי קרקע. דוגמה נוספת לדבר זה היא גני ילדים. בעוד שגן עירוני דורש שימושי קרקע נרחבים, ואין בניה מעליו, גנים פרטיים בנוייים בדרך כלל בתוך בניינים, יש להם חצר קטנה יותר והם בעלי מספר קומות שבנויות מעליהן.

בזבוז שטח לטובת מכוניות

25px ערך מורחב - חנייה

שטח גודל מהשטח העירוני מוקדש לכבישים למכוניות ולחנייה למכוניות (לפחות 20% מהשטח העירוני). בבניית בתים חדשים יש תקן שעל פיו חייבים לבנות חניה לכל דירה. [7] דבר זה עולה כסף רב שמגולם במחירי הדירות. על פי פרופסור דונלאד שופ יש לייקר את החנייה ולעודד תחבורה ציבורית, כדי שאנשים ישלמו מחיר ראלי יותר על שימוש ברכב הפרטי, ויעברו לחלופות.

צפיפות בנייה נמוכה מידי ושטחים פתוחים

בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר , זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שיינקין) שבו יש צפיפות גבוה יותר ופחות גינות. [8]

צפיפות נמוכה גורמת לבזבוז שטחים בעיר ולכן לייקור הקרקע. [9] בנוסף צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית שהיא גורם מרכזי בייקור הדיור.

תכנון מוטה רכב פרטי

25px ערך מורחב - השפעות חיצוניות של רכב פרטי

אי היעילות בתחבורה ממשיך גם במרחקים קצרים יותר. המרחק בין פתח תקווה לתל אביב הוא בסך הכל 14 ק"מ. בישראל עושים את המרחק הזה בבוקר במשך שעה וחצי. פתרונות של BRT יחד עם נתיב תחבורה ציבורית לאוטובוסים ותחבורת מעברים, יכולים לקצר את משך הנסיעה מדלת לדלת לחצי שעה ופחות. אלה שלשם כך יש לקחת זכויות רכב מהרכב הפרטי שבמשך שנים הופלה לטובה על חשבון שאר משתמשי הדרך.

יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל). הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.

בעיות הקשורות לאופי התנהלות מוסדות הבנייה בישראל

מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית

הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון^[2].

לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.^[3]

יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון

החברה להגנת הטבע טוענת כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו מבצע בשנתיים האחרונות מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טוווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [10]

מונופול של המדינה על הקרקע

קרקע כאמור, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. זהו מונופול. הטענה הכלכלית לגבי מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [11]

בעיות בירוקרטיות

לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש^[4].

לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים.

מתנגדים לנתניהו כמו דב חנין, החברה להגנת הטבע וארגונים סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיקוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. (ראו סעיף בנושא). הנסיון של ביבי לעקוף את וועדות התכנון דומה לתוכנית של שרון מתחילת שנות ה-90 לבניית דירות לעלייה הרוסית. צעד שנתקף דווקא על ידי הימין הכלכלי. [12]

מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.

במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.

מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים (למה?)[13]

דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות

חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לבעיה הקודמת).

האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (פועלים ולאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מספיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לאי כדאיות של השקעות כאלה. [14] [15]

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי - הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.

החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות.

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים^[5].

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)

לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעקבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [16]

מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה^[6].

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות^[7]. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

גידול באי השוויון הכלכלי

25px ערך מורחב - אי שוויון בישראל

בעשורים האחרונים גדלו מאד הפערים הכלכליים בישראל. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות השוויוניות ביותר לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן גלובליזציה, אי שוויון בהשכלה, אי שוויון בתחבורה שחיתות ובעיות הקשורות בשוק ההון, כלכלה ריכוזית המנוהלת על ידי כמה טייקונים, מיסוי רגרסיבי, ועוד.

בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון.

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.

במקביל, השכר הראלי של רוב האולכוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הראלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר של מחירי דיור וגידול בפערים".

משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים

סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם אם בכלל הם בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ראליים עבור רוב האוכלוסיה.

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

מיסוי

בפשטות – רבותי, כמחצית ממחיר הדירה שאתם קונים הוא מיסוי^[8].

שלטונות המדינה גובים ים של מיסים בתהליך ההקמה של דירה: אני משלם מס רכישה כשאני קונה קרקע. זה שמכר לי משלם מס שבח. אני משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז,צנרת ומה לא. כשאני קונה חומרי בניה אני משלם מכס, אגרות היטלים על הברזל, על הבטון, על הבלוקים, על האלומיניום. אני והספקים שלי גובים עבור המדינה מס הכנסה על שכר העבודה. אני גובה עבור המדינה מע"מ. מה לא...

כל ההוצאות הללו נכללות במחיר הדירה שאתם קונים, ואתם משלמים אותן.

תבינו: דירה שעולה לכם מליון שקל – צריכה לעלות ללא מיסים רק חצי מליון שקל.

חצי מליון שקל ממה שאתם משלמים עובר לידי המדינה.

ביקורת

ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. האם אחוז המיסוי על דירות עלה?

מסחור בעובדים זרים

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל,טוען כי מחסור בעובדים זרים בענף הבניין גורם להאטת הבנייה ולייקור הדיור. בובליל טוען כי בעבר היו 80,000 עובדים זרים בענף אך בשנת 2010 נשארו רק 8,000 עובדים. דבר זה מקשה על בניית 40,000 דירות בשנה שהן היעד של שר השיכון כדי להגדיל את היצע הדירות.[17]

סיבות כלל עולמיות

התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה

בעולם יש מגמה ארוכת טווח בעשור האחרון של התייקרות הנפט ודלקים אחרים. אולי בגלל שיא תפוקת הנפט. מחירי האנרגיה משפיעים מאד על הפקת חומרי גלם עתירי אנרגיה הדרושים לענף הבנייה המודרניראו (אמרגיה)- במיוחד אלומיניום (לחלונות), פלדה, מלט, זכוכית, שיש וקרמיקה.

בנוסף עליית מחירי האנרגיה משפיע באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התקיירות נוספת.

בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסיה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל.

כסף חם עולמי

לפי מייקל רובות'אם‏ אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים היתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, מינוף פיננסי של נגזרות בשוק הנל"ן האמריקאי, ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[18]

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לאליה באנטישמיות בצרפת.

סיבות מוניטריות

מחירי הדירות עולים כפי שמחירי מרבית המוצרים עולים בהתמדה. למרות שהיינו מצפים שבשל התקדמות הטכנולוגיה מחירים של מוצרים בסיסיים כגון ביגוד הנעלה ומזון ירדו, עדיין המחירים לאורך השנים עולים. למעט מוצרי אלקטרוניקה שמתפתחים במהירות רבה ומחירם יורד או סטטי, מחירם של רוב מוחלט של המוצרים בעולמינו עולה. הדירות אינן יוצאות מהכלל. ישנן שנים של שפל וגיאות, אולם המגמה ארוכת הטווח תמיד עלייה. לפיכך נשאלת השאלה האם זוהי סיבה זמנית כגון ריבוי השקעות חוץ, ספקולציה, או שיש סיבה בסיסית הדוחפת את מחירי כלל המוצרים מעלה כולל מחירי הדירות. זוית אחרת להסתכל על עליית מחירי הדירות (הזוית המוניטרית), היא ירידת ערך הכסף, או בשם אחר אינפלציה. הממשלה מצהירה בגלוי על יעד אינפלציה של 2-3 אחוז. לעיתים יעד האינפלציה נחצה כלפי מעלה, ולעיתים נדירות האינפלציה (באופן בה היא נמדדת) יורדת מתחת ליעד. מטבע הדברים יעד אינפלציה חיובי משפיע ויגרום בטווח הארוך לעלייה מתמדת של מחירי הדירות. לפיכך, ניסיון לעצור או להוריד את מחירי הדירות מבלי לשנות את המערכת המוניטרית הנוכחית נדון לכישלון.

מקורות

1. ↑ משתמש DeKine באתר kiteSite
2. ↑ 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן
3. ↑ 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן
4. ↑ משתמש רנה-דקארט באתר רוטר
5. ↑ המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011
6. ↑ נדלן היום
7. ↑ דה - מרקר 22 לאוקטובר 2010
8. ↑ משתמש DeKine באתר kiteSite

קישורים חיצוניים

מחקרים

• מצוקת הדיור בישראל רון תקוה, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 3.5.2008
• התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת,11/5/2009
• תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 10.10.2010
• מודלים שונים של דיור בר-השגה במדינות המפותחות ובישראל תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 17.11.2010

כתבות

• שטייניץ: "לא כולם יכולים לגור בפנטהאוז בתל אביב" שר האוצר מספק את זווית הראייה שלו. כלכליסט, 24.07.11.
• כלכלנים: אין קיצורי דרך להורדת מחירי הדירות - דרוש תכנון לטווח הארוך דה מארקר, 18.07.2011
• כדי להוזיל את מחירי הדיור צריך לממש חלק מתוכנית ספדיה פרופ' שלמה חסון, מעריב, 21/7/2011
• פרופ' סטיוארט גבריאל: מחירי הדירות בישראל גבוהים - המצב מזכיר את ארה"ב שלפני המשבר דה מארקר, 17.07.2010
• המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א דה מארקר, 18.07.2011
• בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים עופר פטרסבורג, ynet 24.7.2011
• מחקר: חוסר השקיפות במינהל מקרקעי ישראל תורם לעליית מחירי הנדל"ן מחקר של מכון ירושלים דה מארקר, 13.07.2011
• כלכלנים: עליית מחירי הדיור החלה להיעצר ynet, 04.11.10